Vid markutveckling är exploateringsavtal en viktig del av processen. Oavsett om du vill sälja mark eller utveckla den själv, är det bra att förstå de juridiska avtalen och hur de påverkar projektets framgång. Här går vi igenom de rättsliga avtalen som kan bli aktuella vid exploatering och hur du navigerar i dessa för att säkerställa en smidig och lönsam utveckling av din fastighet.
Har du mark som du vill utveckla? Kanske har du en fastighet med ett underbart läge och ser potential för att skapa nya tomter? Eller har du mark som inte längre är ekonomiskt försvarbar att bruka och funderar på att omvandla det till bostadsbyggnation? Kanske genomför du ett generationsskifte och behöver tillskapa kapital genom fastighetsutveckling?
Oavsett anledning är det vanligt att frågor om rättsliga avtal i exploateringsprocessen uppstår när du utvecklar mark. Kommuner ställer ofta krav på att fastighetsägare ingår olika typer av avtal vid markexploatering, och det är viktigt att du som fastighetsägare förstår vilka avtal som kan bli aktuella och hur de kan påverka projektet.
Det första du behöver tänka på är om du vill behålla ansvaret för markutvecklingen själv eller sälja marken till kommunen eller ett exploateringsbolag. Om du väljer att ansvara för utvecklingen själv, måste du undersöka om marken kan hanteras genom bygglov, fastighetsbildning eller om detaljplan eller områdesbestämmelser krävs.
Om det inte räcker med bygglov eller förhandsbesked, kan du behöva ansöka om ett planbesked från kommunen. Kommunen har enligt lag X månader på sig att fatta beslut, där de kan ge ett positivt eller negativt planbesked. I många fall tas en avgift ut av kommunen för planbeskedet.
När du har fått ett positivt planbesked är nästa steg vanligtvis att teckna ett plankostnadsavtal. I detta avtal regleras ansvaret för kostnader mellan dig som fastighetsägare/exploatör och kommunen. Sedan 2021 har det blivit tydligare att exploatören kan ta ansvar för delar av planarbetet, även om vissa kommuner fortfarande är tveksamma till detta. En fördel med att hantera planarbetet själv är att vissa utredningar kan fördjupas, vilket kan förenkla byggnationen framöver.
Kom ihåg att kommunen inte är ansvarig för att välja den mest ekonomiska byggmetoden, utan de ser enbart till att marken är lämplig för bebyggelse enligt detaljplanen. Det finns också specifika krav på hur detaljplaner ska tas fram enligt svensk plan- och bygglagstiftning.
Vem driver planarbetet?
Planarbetet drivs av kommunen i egen regi.
Möjligheter för exploatören att styra arbetet
Exploatörens möjlighet att påverka planarbetet styrs genom köpekontraktet.
Tidsplan och hantering av exploatering
Kommunen ansvarar för tidsplanen och hanteringen av exploateringen inom sina budgetramar.
Vem ansvarar för byggnation av gator?
Byggnationen av gator ansvarar kommunen för, genom en upphandlingsprocess.
Hur hanteras plankostnader?
Plankostnaderna bakas in i försäljningspriset för fastigheterna.
Hur hanteras gatukostnader?
Gatukostnaderna bakas också in i försäljningspriserna för fastigheterna.
Hur hanteras övrig mark i exploateringen?
Exploateringen av övrig mark hanteras enligt köpeavtal och specifika avtal för markanvändning.
Vilka avtal ska upprättas?
Vid fastighetsförsäljning till kommunen bör ett köpekontrakt upprättas, och i vissa fall ett köpebrev.
Vem säljer fastigheterna eller tomterna?
Det är kommunen som säljer fastigheterna eller tomterna till exploatörer eller privatpersoner.
Vem driver planarbetet?
Planarbetet kan drivas antingen av exploatören eller kommunen, beroende på avtalsförhållanden.
Möjligheter för exploatören att styra arbetet
Exploatören har möjlighet att påverka planarbetet genom en löpande dialog med kommunen.
Tidsplan för projektet
Tidsplanen fastställs gemensamt mellan exploatören och kommunen, där kommunen är involverad i de delar som rör deras ansvar.
Vem ansvarar för byggnation av gator?
Exploatören ansvarar för byggnationen av gatorna, vilket inte omfattas av LOU (Lagen om offentlig upphandling).
Hur hanteras plankostnader?
Plankostnaderna erläggs av exploatören enligt ett plankostnadsavtal som reglerar betalning för framtagandet av detaljplanen.
Hur hanteras gatukostnader?
Gatukostnaderna hanteras och betalas av exploatören, utan kommunal inblandning.
Hur hanteras övrig mark i exploateringen?
Exploatören hanterar också den övriga marken som ingår i exploateringen.
Vilka avtal ska upprättas?
Följande avtal upprättas:
Vem säljer fastigheterna eller tomterna?
Exploatören är den som säljer fastigheterna eller tomterna till slutkunder eller andra exploatörer.
Vem driver planarbetet?
Planarbetet drivs av kommunen, som ansvarar för att ta fram detaljplanen.
Möjlighet för exploatören att styra arbetet
Exploatören har en begränsad möjlighet att påverka planarbetet, främst under samråd och granskning av detaljplanen.
Tidsplan för projektet
Kommunen ansvarar för att hantera tidsplanen för detaljplanen. När detaljplanen är godkänd, tar byggherren ansvar för utbyggnaden av området enligt den fastställda planen.
Vem ansvarar för byggnation av gator?
Exploatören är ansvarig för byggnationen av gator i området, och detta arbete är inte LOU-pliktigt (Lagen om offentlig upphandling).
Hur hanteras plankostnader?
Plankostnader för framtagandet av detaljplanen tas ut av kommunen och avgiften erläggs av byggherren.
Hur hanteras gatukostnader?
Gatukostnader hanteras och betalas av exploatören.
Hur hanteras övrig mark i exploateringen?
Exploatören ansvarar för att hantera den övriga marken som ingår i exploateringen.
Vilka avtal ska upprättas?
Följande avtal upprättas:
Vem säljer fastigheterna eller tomterna?
Exploatören ansvarar för försäljning av fastigheterna eller tomterna.
Vem driver planarbetet?
Planarbetet drivs av kommunen i egen regi och ansvarar för att utveckla detaljplanen för området.
Tidsplan för projektet
Kommunen hanterar tidsplanen och säkerställer att exploateringen genomförs inom de fastställda budgetramarna.
Vem ansvarar för byggnation av gator?
Byggnationen av gator ansvaras av kommunen genom offentlig upphandling.
Hur hanteras plankostnader?
Plankostnader för framtagande av detaljplanen tas ut av kommunen vid byggnation. Avgiften erläggs av byggherren enligt fastställda riktlinjer.
Hur hanteras gatukostnader?
Gatukostnader hanteras genom en gatukostnadsersättning som betalas av fastighetsägaren eller fastighetsägarna, enligt ett separat förfarande.
Hur hanteras exploaterings övrig mark?
Kommunen har möjlighet att köpa in marken eller expropriera marken för att möjliggöra exploateringen.
Vilka avtal ska upprättas?
I detta scenario behövs inga avtal för att starta projektet. Det kan dock vara lämpligt att upprätta ett köpekontrakt för den allmänna platsmarken som kommunen planerar att förvärva.
Vem säljer fastigheterna eller tomterna?
Fastigheterna eller tomterna säljs av kommunen till exploatören eller andra köpare.
Vill du veta mer om exploateringsavtal? Då ska du besöka boverket.se
E-post: klas@samhallsutvecklingsbolaget.se
Telefon: 070 26 36 774
Se Samhällsutvecklingsbolagets tjänster på samhallsutvecklingsbolaget.se/tjanster
